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TOD拯救房企?不!它救的是地铁……

局姐本尊 地产知识橘 2022-12-01


要说这两年的市场热词,“TOD”绝对可以有姓名。
 
TOD,人话一点就是“轨道+物业”,如果再通俗些,就是:在地铁、高铁、各种交通站点旁边统一规划,建商场、住宅以及写字楼。
 
这种开发模式出现在上世纪90年代的日本,当时肩负的最大重任是解决交通拥堵的大城市病
 
二十几年后,国内的大城市也终于不堪重负。
 
从2015年开始,成都发文鼓励TOD开发,随后多个城市跟进,绿城、万科、龙湖、世茂……几十家房企入局,成了第一批“吃螃蟹的人”。
 
但是,如果我们仔细了解就会发现,在TOD模式里,最大的受益方除了白银时代的房企,还有一个重要的身影——
 
地铁

 
根据《中国城市轨道交通2020年度统计和分析报告》,截止去年年底,中国已经有45座城市拥有城轨,一共有244条线路,长度7970公里,平均每天的客流,达到700万人次。
 
此外,有57个城市的297条线路在建,总长度在7000公里上下。
 
而这个数字,还不包括数量更为庞大的,规划中,但尚未动工的地铁线。
 
一副大干快上的火热气氛。
 
但是,很少有人知道,地铁是个亏本的生意
 
搜狐城市的统计数据显示,截至目前,有22座城市的地铁公司披露了2020年度财务报告。
 
虽然大家净利润看起来都是正的,但如果除去政府补贴的部分,90%以上的地铁公司都入不敷出
 
 
但凡事都有特例,比如说,深圳。
 
不但政府基本不掏钱,还能产出高达100亿以上的净利润,一枝独秀。
 
它是怎么办到的?
 
看一张图就知道了。
 
 
虽然票款收入低,但副业收入高啊!
 
这个牛逼的副业叫——房地产开发。
 
这一块,就来自于TOD模式
 
我们回溯了深铁年报发现,深铁已经累计获得了15个轨道沿线上盖项目的开发权,并且在2020年全年,卖出了171亿元的房子。
 

照这个态势下去,稍微努努力,这家地铁公司未来的房地产销售额,大概率能打入全国房企百强的行列。
 
其实这不是最牛的。
 
最牛的是,TOD模式确实给了地铁公司足够强大的赚钱能力——这一百多亿的销售额外加30多亿的票价收入,硬生生给深铁创造了200多亿的总营收。
 
以及,111亿的净利润。
 
现在的房地产开发企业,平均净利率在10%以下,而深铁到手的利润,居然比千亿级的房企还要高
 
为什么呢?
 

TOD模式下的地价,真的太便宜了。
 
TOD的投资收益模型与其它城市开发项目一样,先通过低价征地,导入公共交通规划之后成为基础设施完善的“熟地”。

再从土地升值的回报中回收公共交通与公共服务的先期投入。
 
因为是“立体开发”模式,需要同时承担地下的轨道建设和地上的建筑开发,几乎是顺理成章的——

这类土地上架之后,没啥对手,往往只能定向出让给地铁公司。
 
价格方面,挂牌即成交,零溢价
 
不但面粉便宜,买面粉还不怎么需要动用自己口袋里的钱。
 
比如说,我们曾经写过《越秀地产财报里,我发现了藏在地铁里的万亿生意》,剖析过其中一种资金来源方式,大概是——
 
广州地铁联手同属广州市国资委的越秀地产、珠江实业等成立广州轨道交通城市更新基金,共同推进轨道+物业的发展。
 
而且,这个基金由“市城市更新局支持越秀集团牵头设立,发挥国有资本杠杆效应,引入更多社会资本参与。”
 
看起来有点复杂,大概可以这么理解:
 
大伙儿慷慨解囊,帮地铁公司买地,未来卖了房子之后,再把钱还上
 
要知道,当下的房企要想买土地,是会被限制资金来源的,至少不能去银行贷款,得用自有资金购买。
 
拿地的门槛,是高下立判。
 
接下来,就更好办了。
 
毕竟,TOD模式开发出来的,那都是妥妥的地铁上盖楼盘,含着金钥匙出生,天生能卖得更贵,也更受欢迎。
 
这么一块大肥肉放在眼前,对于地铁公司来说,唯一的问题恐怕只是——在地面上建房子,卖房子,甚至运营商业……实在不是自家的强项。
 
但是没问题,可以合作啊!
 
这些体力活儿可以让看对眼的房企来干,最后一起分钱就好了
 
这不,龙湖与重庆交开投集团达成战略合作;深圳地铁入股万科成为第一大股东;广州地铁成了越秀集团的第二大股东……
 
这是一种完美的互利共生的模式,就像枪虾与虾虎鱼。
 
嗯,读过《白夜行》的人,一定知道我在说什么。
 
 
讲真,写到这里,我觉得挺好的。
 
说到底,轨道交通,尤其是地铁,是个民生工程——修起来掘地三尺,非常烧钱,但真正建好了,作为公共交通,运营之后又不能对乘客收高价。
 
光靠每人每次几块钱的票价,地铁建的越多,亏损的窟窿就越大,但利用地铁上盖的土地推进TOD土地综合开发,获得的收益可以完美“补亏”
 
地铁公司从此得救了——
 
2020年,武汉地铁土地一级开发收入53亿元,占营业总收入的63%;
 
宁波轨道交通集团商品房销售收入将近50亿元,占总收入的92%;
 
青岛、南宁等城市的房地产相关业务,也成为地铁公司的来源支柱。
 
而未来,这块市场有多大呢?
 
根据十四五年规划纲要和相关文件目标预估,未来五年,全国单通过地铁等城市轨交建设带来的可开发TOD项目建面至少达到10.6亿平方米。
 
这个数值大于2020年TOP200房企操盘销售面积总和
 
啧啧,实名羡慕了。
 
但话说回来,我也真心觉得,这是一种非常棒的商业模式:
 
既完美履行了地铁天然的公共服务职能,又摆脱了单纯的对政府补贴的依赖。通过市场化的力量,自负盈亏,形成一个自然生长的商业生态。
 
确实是一件多方共赢的事情
 
至于TOD上盖的一些些噪音问题,久了,也就习惯了叭。

以上为正文,来自局姐

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